Intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, care instituie Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), marchează o schimbare fundamentală în reglementarea urbanismului din România. Noua legislație nu doar codifică materii fragmentate, ci repoziționează raportul dintre interesul public și valorificarea proprietății private. Interesul public devine o categorie juridică operațională, permițând autorităților să impună limite proprietății în favoarea comunității, sub condiția respectării Constituției și a justificării prin situații concrete.
În cadrul noului sistem, interesul public este definit prin dezvoltarea durabilă, protejarea patrimoniului natural și construit, precum și asigurarea accesului cetățenilor la utilități. Totuși, aplicarea practică a acestui concept depinde de adoptarea unor acte normative precum Strategia de dezvoltare teritorială a României sau Politica urbană a României. Fără aceste strategii și linii directoare naționale, există riscul ca definiția legală să rămână lipsită de substanță concretă pentru investitori.
O schimbare majoră vizează limitarea urbanismului derogatoriu prin restricționarea modificărilor reglementărilor prin PUZ. Pentru anumite proiecte inițiate de persoane private, modificarea indicatorilor de la POT și CUT este limitată la maximum 20%, sau doar 10% în zonele protejate. Infrastructura devine un criteriu esențial de aprobare, arhitectul-șef putând respinge majorarea indicatorilor dacă aceasta generează costuri excesive pentru autoritatea locală sau afectează vecinii.
Codul introduce, de asemenea, categoria terenurilor rezervate proiectelor de interes național sau regional, conform Articolului 24 alin. (4). Deși rezervarea nu echivalează cu exproprierea, ea condiționează posibilitatea de construire de avizul administrației centrale. Un punct critic identificat este lipsa unei limite temporale pentru aceste rezervații, ceea ce poate transforma o măsură de planificare într-o restricție cvasi-permanentă asupra dreptului de proprietate.
Pentru a echilibra beneficiile, CATUC introduce taxa de echipare a teritoriului pentru situații precum introducerea terenurilor în intravilan sau modificarea indicatorilor urbanistici. Această taxă are scopul de a finanța infrastructura publică necesară dezvoltării private. În paralel, Articolul 96 impune participarea publicului în toate fazele documentațiilor de urbanism, sub sancțiunea nulității documentațiilor aprobate fără respectarea acestui proces de consultare.
Reglementările urbanistice trebuie actualizate obligatoriu atunci când interdicțiile instituite își pierd justificația sau scopul de utilitate publică. Conform Articolului 179, autoritățile au obligația de a revizui documentația dacă proiectele pentru care au fost create restricțiile sunt abandonate sau relocate. Acest mecanism de control este esențial pentru a preveni situațiile în care terenurile rămân blocate administrativ fără un beneficiu real pentru comunitate.